임대차 계약시, 확정일자와 전세권 설정이란?

임대차 계약시, 확정일자와 전세권 설정이란?

2/9 07:01   [아시아경제]

임대차 계약시 흔히 말하는 확정일자는 그 날짜에 임대차계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위해 전.월세 계약서에 공신력 있는 기관에서 확인인을 찍어주고 확정일자부의 번호를 계약서상에 기재하는 것을 말한다.

확정일자는 공증기관, 법원, 등기소, 읍, 면, 동사무소에서 받을 수 있다. 주로 이용하는 방법은 동사무소에 주민등록 전입신고를 하면서 동시에 전.월세계약서에 확정일자를 받는다.

확정일자는 임대인의 동의없이 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있다.

확정일자와 입주 및 전입신고를 마친 주택 임차인은 경매절차에서 자기 확정일자 보다 늦은 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선해 보증금을 변제 받을 권리가 있다.

이 우선변제권은 주택의 입주, 주민등록의 전입, 확정일자라는 3가지 요건을 모두 갖춰야 되고 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해진다.

따라서 확정일자는 임차인에게 우선변제권을 인정하는 중요한 요건이 되고 그 절차가 간단하며 비용도 거의 들지 않아 임차인의 입장에서는 반드시 받아둬야 한다.

확정일자와 입주 및 전입신고 3가지 요건을 갖춘 임차인은 전세권을 설정한 전세권자와 별반 차이가 없다.

그러나 전세권을 설정하게 되면 집주인의 동의를 받지 않고 전세권을 양도하거나 전전세를 할 수 있으나 단순히 확정일자를 받은 경우에는 임차권의 양도나 전전세 시 집주인의 동의를 얻어야 한다는 차이가 있다.

또 확정일자는 동사무소 등에서 저렴한 비용으로 계약서만 있으면 임대인의 동의없이 간편하게 받을 수 있으나 전세권설정은 임대인의 협력없이는 불가능하며 확정일자를 받는것 보다 많은 비용이 든다.

확정일자가 주택임대차보호법상 보호를 받으려면 동사무소 등에서 확정일자를 받는 이외에 전입신고와 실제 거주가 그 요건이지만 전세권은 등기만 설정해 두면 그 설정순위에 따라 당연히 순위가 보호된다.

따라서 확정일자는 전입신고만 해 두고 실제 거주는 다른 곳에서 한다거나 실제 거주는 하면서 전입신고를 하지 않은 경우는 보호받지 못한다는 단점이 있으나 전세권설정 등기는 전입신고나 실제 거주가 그 요건이 아니므로 보다 편리하다.

계약기간이 끝나 이사를 할때 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우 확정일자를 갖춘 임차인은 별도로 임차보증금 반환청구소송을 제기해 승소판결을 받아 강제집행을 신청할 수 있으나 전세권설정 등기를 한 전세권자는 판결절차 없이도 직접 경매신청을 할 수 있다.

확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당 요구를 해야 하지만 전세권설정 등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있다.